État des lieux de sortie : usure normale ou dégradation, ce que le locataire doit vraiment payer
Le jour de l'état des lieux de sortie, le propriétaire pointe une moquette usée, des traces sur les murs, un joint de douche noirci, et annonce une retenue sur le dépôt de garantie. Le locataire, lui, estime n'avoir fait que vivre normalement dans le logement pendant plusieurs années. Toute la question est là : ce qui relève de l'usure normale, ou vétusté, reste à la charge du propriétaire ; seules les véritables dégradations peuvent être facturées au locataire.
La frontière entre les deux n'est pas toujours évidente, mais la loi, la jurisprudence et l'outil de la grille de vétusté donnent des repères précis. Les connaître avant l'état des lieux permet de discuter sur des bases solides et d'éviter des retenues abusives.
Le principe : le locataire ne répond pas de la vétusté
Selon la loi encadrant les baux d'habitation, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à la vétusté, à un cas de force majeure, à une faute du bailleur ou au fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également assurer l'entretien courant et les menues réparations, mais pas le remplacement d'équipements usés par le temps.
| Constat à la sortie | Usure normale, à la charge du propriétaire | Dégradation, à la charge du locataire |
|---|---|---|
| Peintures | Jaunissement, légère décoloration après plusieurs années | Murs peints d'une couleur non autorisée, taches importantes, dessins, trous nombreux |
| Sols | Moquette ou parquet patinés par le passage | Brûlures, taches indélébiles, rayures profondes, déchirures |
| Équipements | Robinetterie ou chasse d'eau usées après de nombreuses années | Équipements cassés par un mauvais usage, éléments manquants |
| Sanitaires | Émail terni par l'âge | Joints moisis faute d'entretien, calcaire non entretenu, lavabo fendu |
| Menuiseries | Usure des poignées après longue utilisation | Portes enfoncées, vitres cassées |
La durée d'occupation est un critère central. Un mur repeint juste avant l'entrée et très marqué après six mois n'est pas dans la même situation qu'une peinture de dix ans.
La grille de vétusté
Une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle fixe, pour chaque élément du logement, une durée de vie théorique et un pourcentage d'abattement annuel. Elle permet de calculer la part du coût de remise en état qui reste à la charge du locataire en fonction de l'ancienneté de l'élément.
Sans grille annexée au bail, la vétusté reste prise en compte, mais elle s'apprécie au cas par cas, en cas de litige par le juge, à partir de l'âge des équipements, de leur état à l'entrée et de la durée de la location. Les bailleurs sociaux appliquent généralement des grilles issues d'accords collectifs.
L'importance de l'état des lieux d'entrée
Tout repose sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Quelques règles à connaître :
- Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. C'est défavorable au locataire, d'où l'importance de l'exiger.
- Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours suivant son établissement, et pendant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage.
- L'état des lieux est établi de façon contradictoire, en présence des deux parties ou de leurs représentants. À défaut d'accord, il peut être réalisé par un commissaire de justice, à frais partagés.
- Des photos datées prises à l'entrée et à la sortie sont un complément précieux.
Ce que le propriétaire doit justifier
Une retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée. Le propriétaire doit pouvoir établir la dégradation, par la comparaison des états des lieux, et son coût, au moyen de devis, de factures ou d'éléments chiffrés. Une somme forfaitaire, sans justificatif, est contestable. Le propriétaire ne peut pas non plus faire payer au locataire une remise à neuf complète du logement, ni des travaux d'amélioration.
Retenues généralement admises
- Dégradations établies, chiffrées par devis ou factures, après déduction de la vétusté.
- Loyers ou charges impayés.
- Régularisation des charges, dans les limites prévues par la loi.
Retenues contestables
- Somme forfaitaire de remise en état sans justificatif.
- Remplacement d'équipements en fin de vie.
- Peinture d'un logement occupé de longues années sans dégradation particulière.
- Frais de ménage alors que le logement a été rendu propre.
Les délais de restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences, déduction faite des sommes justifiées. En cas de retard, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Les démarches pour obtenir la restitution sont détaillées dans notre article sur le dépôt de garantie non restitué.
Comment préparer sa sortie
- Relire l'état des lieux d'entrée et le bail, notamment la grille de vétusté si elle existe.
- Effectuer l'entretien courant : reboucher les petits trous de chevilles, refaire les joints, détartrer, nettoyer les grilles d'aération, remplacer les ampoules.
- Rendre le logement propre et vide de tout objet.
- Prendre des photos datées de chaque pièce le jour de la sortie.
- Ne pas signer un état des lieux qui ne correspond pas à la réalité : ajouter ses observations par écrit avant de signer.
La question de la répartition des frais entre bailleur et locataire se pose aussi en cours de bail, par exemple pour une chaudière en panne ou une infestation de punaises de lit.
- L'usure normale liée au temps reste à la charge du propriétaire.
- Seules les dégradations établies et chiffrées peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.
- Une grille de vétusté annexée au bail permet de calculer la part due par le locataire.
- Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état.
- Restitution sous un ou deux mois, avec majoration de 10 % du loyer par mois de retard.
Questions fréquentes
On répond à vos questions
Le propriétaire peut-il me faire payer la peinture de tout l'appartement ?
Seulement si les murs ont été dégradés au-delà de l'usure normale, et après prise en compte de la vétusté. Une peinture simplement jaunie après plusieurs années d'occupation relève de la vétusté, à la charge du propriétaire.
Qu'est-ce qu'une grille de vétusté ?
C'est un tableau, annexé au bail, qui fixe la durée de vie théorique de chaque élément du logement et un pourcentage d'abattement annuel. Il permet de calculer la part d'une remise en état qui reste à la charge du locataire.
Les trous de chevilles sont-ils une dégradation ?
Quelques trous liés à un usage normal, comme l'accrochage de cadres, sont généralement tolérés, d'autant plus après une longue occupation. Un grand nombre de trous ou des trous importants peuvent être considérés comme une dégradation. Les reboucher proprement avant de partir évite le débat.
Le propriétaire doit-il fournir des factures pour retenir de l'argent ?
Il doit justifier les sommes retenues, par des devis, des factures ou tout autre élément chiffré. Une retenue forfaitaire, sans justificatif, peut être contestée.
Que faire si je ne suis pas d'accord avec l'état des lieux de sortie ?
Ne pas signer sans réserve : indiquer par écrit ses désaccords sur le document. En cas de litige persistant, la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge peuvent être saisis.
Sans état des lieux d'entrée, que se passe-t-il ?
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf s'il prouve le contraire, par exemple avec des photos datées ou des échanges écrits. Si c'est le bailleur qui a empêché l'établissement de l'état des lieux, cette présomption ne joue pas contre le locataire.
