Syndic qui refuse de convoquer une assemblée générale : quels recours pour le copropriétaire ?
Un dégât des eaux qui s'aggrave faute de travaux votés, une hausse de charges jamais expliquée, un projet de changement de syndic qui traîne depuis des mois : dans bien des copropriétés, tout finit par buter sur le même obstacle. Le syndic, seul habilité à convoquer l'assemblée générale, ne le fait pas, ou renvoie la demande aux calendes grecques.
Le réflexe naturel est de se sentir démuni face à ce blocage : le syndic gère les convocations, l'ordre du jour, la logistique du vote. Sans lui, rien ne semble pouvoir avancer. C'est en réalité une idée fausse : la loi encadre précisément le pouvoir du syndic en la matière, et prévoit des voies de contournement pour le copropriétaire ou le groupe de copropriétaires qui se heurte à son inertie.
Entre la demande formelle, le rôle du conseil syndical et, en dernier recours, la convocation judiciaire, il existe une progression claire pour sortir de l'impasse, à condition de respecter les bonnes étapes et les bons délais.
Le syndic n'a pas toute liberté pour refuser une convocation
Contrairement à une idée répandue, le syndic n'est pas libre de décider seul si une assemblée générale doit se tenir ou non. La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application lui imposent une convocation annuelle obligatoire, mais aussi une obligation de convoquer une assemblée générale extraordinaire dès lors qu'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat en font la demande écrite, en précisant les questions à porter à l'ordre du jour.
Le syndic dispose alors d'un délai réglementaire, généralement fixé à quinze jours à compter de la réception de la demande, pour convoquer effectivement l'assemblée, avec une date de tenue qui ne peut excéder quelques semaines suivant l'envoi des convocations. Passé ce délai sans réaction, il est en situation de carence, et cette carence ouvre des droits concrets aux copropriétaires demandeurs.
Première étape : la demande écrite et motivée
Avant d'envisager tout recours, la demande de convocation doit être formalisée par écrit, adressée au syndic, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception pour dater précisément le point de départ du délai légal. Elle doit impérativement comporter :
- Les questions précises à inscrire à l'ordre du jour, formulées comme de véritables résolutions soumises au vote et non comme de simples sujets de discussion.
- L'identité et la signature du ou des copropriétaires demandeurs, avec le rappel de leurs tantièmes de copropriété pour vérifier l'atteinte du seuil du quart si nécessaire.
- Les éventuels documents justificatifs utiles à l'examen du dossier par les autres copropriétaires, devis, échanges avec un prestataire, constat d'un désordre.
Une demande imprécise ou orale n'a aucune valeur probante en cas de contestation ultérieure. C'est cette trace écrite, datée, qui fera courir le délai de quinze jours et qui servira de preuve si le dossier doit être porté devant un tribunal.
Le syndic reste silencieux : comment agir
Si le délai légal expire sans convocation, plusieurs leviers s'ouvrent, à graduer selon l'urgence de la situation.
Relancer via le conseil syndical
Le conseil syndical joue un rôle de contre-pouvoir naturel face à un syndic inactif. Son président peut, de sa propre initiative, mettre en demeure le syndic de convoquer l'assemblée, et dispose lui-même de la faculté de convoquer directement l'assemblée générale en cas de carence persistante, dans les conditions prévues par le règlement de copropriété ou par la loi. C'est souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse, à condition que le conseil syndical soit disposé à s'en saisir.
La mise en demeure formelle
Une seconde lettre recommandée, cette fois qualifiée de mise en demeure, rappelle les faits, la date de la première demande, le délai légal expiré, et fixe un ultimatum raisonnable, souvent huit à quinze jours, avant l'engagement d'une procédure judiciaire. Cette étape, bien que non obligatoire dans tous les cas, renforce le dossier et démontre la bonne foi du copropriétaire demandeur si l'affaire doit être tranchée par un juge.
La convocation judiciaire
Si le syndic persiste dans son silence malgré la mise en demeure, tout copropriétaire, ou le conseil syndical, peut saisir le président du tribunal judiciaire, statuant en la forme des référés, pour obtenir la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée générale à la place du syndic défaillant. Cette procédure, plus rapide qu'une action au fond, permet de débloquer la situation en quelques semaines plutôt qu'en plusieurs mois.
| Recours | Qui peut agir | Délai indicatif |
|---|---|---|
| Relance via le conseil syndical | Président du conseil syndical | Quelques jours à quelques semaines |
| Mise en demeure écrite | Tout copropriétaire concerné | 8 à 15 jours avant action judiciaire |
| Convocation par un mandataire judiciaire | Tout copropriétaire, saisine du tribunal judiciaire | Plusieurs semaines selon le tribunal |
| Révocation du syndic en assemblée | Vote de l'assemblée générale une fois convoquée | Dépend de la date de l'assemblée obtenue |
Que faire si l'urgence est réelle
Pour un désordre qui s'aggrave, infiltration, ascenseur en panne, sinistre en cours, attendre l'issue d'une procédure de convocation classique n'est pas toujours tenable. Dans ces situations, le syndic dispose déjà, sans attendre le vote d'une assemblée, du pouvoir d'engager seul les dépenses nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, notamment pour des travaux urgents visant à préserver la sécurité ou la conservation du bâtiment. S'il refuse également d'agir sur ce terrain, une action en référé pour faire constater sa carence et engager sa responsabilité peut être introduite en parallèle de la demande de convocation.
Avantages d'une convocation via le conseil syndical
- Rapide et sans frais de justice
- Ne nécessite pas d'atteindre le seuil du quart des voix
- Maintient un dialogue interne à la copropriété
Avantages de la convocation judiciaire
- Contraint réellement un syndic durablement défaillant
- Le mandataire désigné agit en toute impartialité
- Constitue un motif solide pour envisager ensuite une révocation du syndic
Un syndic durablement défaillant : envisager son remplacement
Une carence répétée dans la convocation des assemblées, au-delà du blocage ponctuel, constitue souvent le symptôme d'une gestion plus large défaillante, retards dans le suivi des appels de charges ou leur justification, absence de réponse aux sollicitations, manque de transparence sur les comptes. Une fois l'assemblée générale enfin obtenue, la question du maintien du syndic en poste peut légitimement être inscrite à l'ordre du jour, avec mise en concurrence d'autres cabinets de syndic si le mandat arrive à échéance ou si un motif légitime justifie une révocation anticipée.
Ce type de blocage, bien que frustrant, n'est jamais définitif : la loi donne au copropriétaire les moyens de reprendre la main, du simple courrier recommandé jusqu'à la saisine du juge. La clé reste d'agir méthodiquement, en conservant chaque échange écrit, plutôt que de laisser la situation s'enliser dans des relances informelles sans valeur probante.
- Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent exiger une assemblée générale extraordinaire par demande écrite motivée.
- Le syndic dispose d'un délai réglementaire, généralement de quinze jours, pour convoquer l'assemblée une fois la demande reçue.
- Le conseil syndical peut demander, voire dans certains cas assurer lui-même, la convocation en cas de carence du syndic.
- En l'absence de réaction, la mise en demeure puis la saisine du tribunal judiciaire (référé) permettent de faire désigner un mandataire chargé de convoquer l'assemblée.
- Pour une urgence de sécurité ou de conservation de l'immeuble, le syndic peut déjà agir seul, sans attendre un vote.
- Une carence répétée est un motif sérieux pour engager, une fois l'assemblée obtenue, une procédure de changement de syndic.
Questions fréquentes
On répond à vos questions
Combien de copropriétaires faut-il pour exiger une assemblée générale ?
La règle de référence est qu'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat peuvent exiger, par demande écrite motivée adressée au syndic, la convocation d'une assemblée générale extraordinaire. Le conseil syndical, via son président, peut également en faire la demande sans avoir à réunir ce quorum.
Quel délai le syndic a-t-il pour convoquer une fois la demande reçue ?
Le délai réglementaire habituel est de quinze jours à compter de la réception de la demande écrite pour procéder à la convocation, l'assemblée devant ensuite se tenir dans un délai encadré après l'envoi des convocations. Passé ce délai sans réaction du syndic, celui-ci est considéré en situation de carence.
Le syndic peut-il refuser d'inscrire une question à l'ordre du jour ?
Non, dès lors que la demande émane d'un copropriétaire ou d'un groupe atteignant le seuil légal et qu'elle est formulée comme une véritable résolution soumise au vote. Le syndic a l'obligation de l'inscrire à l'ordre du jour ; il ne dispose pas d'un pouvoir d'appréciation sur l'opportunité du sujet.
Que faire si le syndic reste silencieux malgré une mise en demeure ?
Tout copropriétaire, ou le conseil syndical, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant en la forme des référés pour obtenir la désignation d'un mandataire chargé de convoquer l'assemblée générale à la place du syndic défaillant. Cette procédure est plus rapide qu'une action au fond classique.
Une carence du syndic peut-elle justifier sa révocation ?
Oui, une carence répétée dans la convocation des assemblées ou dans le suivi de la copropriété constitue un motif sérieux à faire valoir. La révocation reste toutefois soumise au vote de l'assemblée générale, une fois celle-ci enfin convoquée, éventuellement après mise en concurrence d'autres cabinets de syndic.
Qui paie les frais si une procédure judiciaire est nécessaire ?
Les frais de la procédure de désignation d'un mandataire sont en principe avancés par le ou les copropriétaires demandeurs, mais peuvent, selon la décision du juge, être mis à la charge du syndic défaillant ou répartis comme frais de copropriété si sa carence est clairement établie.
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