Prêt relais immobilier : comment ça marche pour acheter avant de vendre ?

Un crédit remboursé en une fois, pas en mensualités classiques À la différence d'un prêt immobilier classique, le prêt relais ne se rembourse pas par mensualités constantes intégrant capital et intérêts. Il est conçu pour être soldé en une seule fois, dès que la vente du bien initial est réalisée, avec le produit de cette vente.

Pendant la durée du prêt relais, l'emprunteur ne rembourse généralement que les intérêts (et l'assurance emprunteur), le capital restant dû jusqu'au jour de la vente. C'est ce qui permet de limiter la charge mensuelle pendant cette période transitoire, alors même que deux biens sont potentiellement financés en parallèle.

Quel montant peut-on emprunter ?

Le montant du prêt relais dépend de la valeur estimée du bien à vendre, généralement évaluée par un professionnel de l'immobilier ou par la banque elle-même à partir de comparables du marché local. Les banques n'avancent pas la totalité de cette valeur, pour se prémunir contre une baisse de prix ou une négociation à la vente.

• Un pourcentage de la valeur estimée, le plus souvent entre 50 % et 80 % de la valeur du bien, selon qu'il existe déjà un compromis de vente signé ou seulement une estimation.
• Le solde du crédit en cours sur le bien à vendre, s'il en reste un, est déduit du montant estimé avant calcul de l'avance.
• La solvabilité globale de l'emprunteur pour le nouveau bien, notamment si le prêt relais est associé à un prêt immobilier classique complémentaire (on parle alors de prêt relais adossé), car les deux financements sont examinés ensemble.

Si un compromis de vente est déjà signé au moment de la demande, la banque a une meilleure visibilité sur le prix réel et peut se montrer plus généreuse sur le pourcentage avancé. Sans compromis, la marge de prudence est en général plus large, ce qui réduit d'autant les fonds disponibles pour le nouvel achat.

Prêt relais sec ou prêt relais adossé : deux montages différents

Le prêt relais peut fonctionner seul ou en complément d'un crédit immobilier classique, selon l'écart de prix entre le bien vendu et le bien acheté.

Le prêt relais adossé est la configuration la plus fréquente, la plupart des acquéreurs profitant d'un déménagement pour monter en gamme ou changer de secteur géographique, ce qui implique un écart de prix à financer par ailleurs.

Quelle est la durée d'un prêt relais ?

Le prêt relais est accordé pour une durée courte, généralement de 12 mois, renouvelable une fois sous conditions pour atteindre 24 mois au maximum. Cette durée limitée reflète sa nature : il s'agit d'une solution de transition, pas d'un financement pérenne.

C'est la principale zone de risque du prêt relais : si le bien mis en vente ne trouve pas preneur dans les délais prévus, l'emprunteur se retrouve à devoir gérer deux financements simultanés sur une durée plus longue que prévu, ce qui peut peser lourd sur son budget.

Combien coûte réellement un prêt relais ?

Le taux d'intérêt d'un prêt relais est généralement un peu plus élevé que celui d'un crédit immobilier classique de longue durée, pour compenser le risque pris par la banque sur une opération dont l'issue — la vente — n'est pas garantie dans les délais. À cela s'ajoutent les frais de dossier et l'assurance emprunteur, calculée sur le capital emprunté.

Le coût total dépend surtout de la rapidité de la vente : plus celle-ci intervient tôt, moins les intérêts courent longtemps, le capital étant remboursé en une fois. À l'inverse, une vente qui traîne alourdit mécaniquement la facture. C'est pourquoi une estimation réaliste — voire prudente — du prix de vente du bien initial est essentielle avant de s'engager, pour éviter de fixer un prix trop ambitieux qui retarderait la transaction.

Bien préparer son dossier avant de demander un prêt relais

Quelques précautions permettent de limiter les risques liés à ce type de financement transitoire.

• Faire estimer le bien par plusieurs professionnels pour disposer d'une fourchette de prix réaliste, plutôt qu'une estimation unique parfois optimiste.
• Anticiper un scénario de vente plus longue que prévu et vérifier sa capacité à supporter les intérêts du prêt relais sur une durée prolongée, en plus du financement du nouveau bien.
• Comparer les offres de plusieurs banques, les conditions de taux et de quotité avancée pouvant varier sensiblement d'un établissement à l'autre.
• Vérifier les conditions de l'assurance emprunteur associée, dont le coût s'ajoute à celui du prêt relais lui-même ; les règles de résiliation et de changement d'assurance, notamment depuis la loi Hamon, méritent d'être bien comprises avant de signer — notre article sur ce que la loi Hamon a changé pour l'assurance emprunteur détaille ces règles.

Le prix de vente retenu pour le bien initial a aussi un impact direct sur la fiscalité de l'opération si ce bien n'est pas la résidence principale : dans ce cas, la plus-value réalisée peut être imposable, un point à vérifier en amont, détaillé dans notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière sur une résidence secondaire.

Enfin, si le nouveau bien acheté est un logement neuf en VEFA, le calendrier de livraison et le délai de rétractation propres à ce type d'achat s'articulent différemment avec un prêt relais ; notre article sur le délai de rétractation pour un achat immobilier neuf en VEFA apporte des précisions utiles sur ce cas de figure.

Bien dimensionné et adossé à une estimation réaliste du bien à vendre, le prêt relais reste un outil efficace pour ne pas laisser filer une opportunité immobilière. La clé du succès tient moins au montage financier lui-même qu'à la justesse de l'estimation initiale et à l'anticipation d'un délai de vente parfois plus long que prévu.