Logement classé F ou G au DPE : peut-on encore le louer, et jusqu'à quand ?
Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est ce qu'on appelle une « passoire thermique ». Depuis 2023, la loi Climat et Résilience organise leur sortie progressive du marché locatif, avec un calendrier précis qui inquiète de nombreux propriétaires bailleurs : peut-on encore signer un nouveau bail sur un logement classé G aujourd'hui ? Et sur un logement classé F ?
La réponse dépend de la date, de la classe énergétique exacte et du type de bail concerné. Certains logements F ou G peuvent encore être loués strictement, d'autres non, et un propriétaire mal informé s'expose à un bail fragilisé ou à une décote sur la valeur de son bien. Mieux vaut connaître précisément les règles avant de relouer, de renouveler un bail ou de vendre.
Ce guide fait le point sur le calendrier d'interdiction de location, les cas encore autorisés, et les solutions concrètes pour un propriétaire dont le logement est classé F ou G.
Le calendrier d'interdiction de location, classe par classe
La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif de sortie du parc locatif pour les logements les plus énergivores, en métropole. Chaque classe énergétique a sa propre échéance.
| Classe DPE | Statut au 26 juillet 2026 | Échéance d'interdiction |
|---|---|---|
| G | Interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 | Déjà applicable |
| F | Encore louable, sous conditions | 1er janvier 2028 |
| E | Encore louable | 1er janvier 2034 |
| A à D | Aucune restriction liée au DPE | Non concerné |
Concrètement, un logement classé G ne peut, en principe, plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 : il est considéré comme « indécent » au sens du droit du logement, ce qui empêche la signature d'un nouveau bail ou son renouvellement dans les mêmes conditions. Un logement classé F reste autorisé à la location jusqu'au 1er janvier 2028, et un logement classé E jusqu'en 2034.
Un bail en cours est-il remis en cause ?
Un locataire déjà en place dans un logement classé G ne se retrouve pas mis à la porte du jour au lendemain. En revanche, il peut, sur le fondement du critère de décence, saisir le juge pour exiger du propriétaire la réalisation de travaux de mise en conformité, voire une réduction de loyer tant que les travaux ne sont pas faits. C'est surtout au moment de relouer le bien — départ du locataire, fin de bail, changement de locataire — que l'interdiction devient bloquante : impossible de publier une nouvelle annonce ou de signer un nouveau contrat sur un logement classé G.
Le gel des loyers, une contrainte qui précède l'interdiction
Avant même l'interdiction totale de location, une autre règle s'applique déjà aux logements F et G : le gel des loyers. Depuis 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'une remise en location, d'un renouvellement de bail ou en cours de bail (révision annuelle), y compris en zone tendue. Un propriétaire d'un logement F ou G ne peut donc plus indexer son loyer sur l'indice de référence des loyers tant que le classement énergétique n'est pas amélioré.
Exceptions et cas particuliers
Le calendrier général connaît plusieurs nuances qu'il est utile de connaître avant de tirer des conclusions hâtives.
- Les départements et collectivités d'outre-mer disposent d'un calendrier et de seuils de décence énergétique différents, adaptés à leur climat ;
- Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales fortes (bâtiments classés, copropriétés en secteur sauvegardé) peuvent bénéficier d'aménagements, mais doivent tout de même engager une démarche d'amélioration ;
- Un logement dont le DPE est classé G mais dont un DPE antérieur, encore valide selon les règles de transition, affichait une classe différente peut, dans de rares cas, relever d'un régime transitoire — un point à vérifier avec un diagnostiqueur ou un juriste spécialisé ;
- La location saisonnière (meublé de tourisme) obéit à des règles voisines mais distinctes, avec ses propres échéances dans plusieurs communes qui les ont renforcées localement.
Que faire concrètement quand son logement est classé F ou G
Face à un logement classé F ou G, un propriétaire bailleur a en réalité trois options principales, chacune avec ses avantages et contraintes.
Réaliser des travaux de rénovation énergétique
- Isolation, changement de chauffage, ventilation : permet de faire remonter le classement DPE et de continuer à louer légalement
- Coût parfois important, mais des aides existent (MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro, aides locales) et les travaux sont souvent déductibles des revenus fonciers imposables
Vendre le bien en l'état
- Évite d'engager des travaux, mais le DPE doit obligatoirement être annexé à l'annonce et impacte la négociation du prix, souvent à la baisse
- Peut convenir à un acheteur occupant prêt à financer lui-même la rénovation, parfois avec un prêt dédié
Avant de se lancer, un audit énergétique réalisé par un professionnel certifié permet de hiérarchiser les travaux les plus efficaces au meilleur coût — remplacement du système de chauffage, isolation des combles, changement des menuiseries — plutôt que de multiplier des interventions peu rentables. Pour un bien nécessitant une remise à niveau complète, les grandes étapes clés d'une rénovation de maison donnent un cadre utile pour planifier le chantier et son budget.
Une alternative à envisager : changer la destination du bien
Certains propriétaires de logements F ou G choisissent de sortir temporairement le bien du marché locatif classique pour l'occuper eux-mêmes, le prêter à un proche, ou explorer d'autres montages, comme la location meublée sous statut LMNP, qui n'échappe pas aux règles du DPE mais peut s'accompagner d'une stratégie de rénovation intégrée au projet. Dans tous les cas, l'inaction pure — laisser le bien vacant sans projet — reste la moins bonne option sur le plan financier, puisqu'elle prive le propriétaire de tout revenu locatif tout en laissant le bien perdre de la valeur.
Erreurs fréquentes à éviter
- Croire qu'un DPE ancien, réalisé avant la réforme méthodologique de 2021, reste valable indéfiniment : sa durée de validité est limitée et un nouveau diagnostic peut faire basculer le classement ;
- Reconduire tacitement un bail sur un logement classé G sans vérifier les conséquences juridiques exactes de cette reconduction ;
- Engager des travaux sans étude préalable, au risque de dépenser sans gagner de classe énergétique significative ;
- Attendre la dernière minute avant l'échéance 2028 pour un logement F, alors que les artisans qualifiés et les aides sont plus difficiles à mobiliser en période de forte demande.
- Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F le seront jusqu'au 1er janvier 2028, et les E jusqu'en 2034.
- Un bail déjà signé sur un logement G n'est pas automatiquement rompu, mais l'interdiction bloque toute nouvelle signature ou relocation.
- Les loyers des logements F et G sont gelés depuis 2022 : aucune augmentation possible, y compris lors d'un renouvellement de bail.
- Un audit énergétique préalable permet de cibler les travaux les plus efficaces avant d'engager un budget de rénovation.
- Vendre en l'état reste possible, mais le DPE impacte directement la négociation du prix de vente.
Questions fréquentes
On répond à vos questions
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Non, en principe : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'une remise en location.
Jusqu'à quand peut-on louer un logement classé F ?
Un logement classé F reste louable jusqu'au 1er janvier 2028, date à laquelle il rejoindra les logements classés G dans l'interdiction de location.
Un bail en cours sur un logement classé G est-il annulé automatiquement ?
Non, l'interdiction ne rompt pas un bail existant de plein droit. Elle bloque la signature d'un nouveau bail ou le renouvellement dans certaines conditions, et permet au locataire de saisir le juge sur le fondement du critère de décence.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non, le loyer des logements classés F et G est gelé depuis 2022 : aucune augmentation n'est possible lors d'une remise en location, d'un renouvellement de bail ou d'une révision annuelle.
Quels travaux permettent de sortir un logement du statut de passoire thermique ?
Cela dépend du bien, mais les leviers les plus efficaces sont en général l'isolation (combles, murs, planchers bas), le remplacement d'un système de chauffage énergivore et l'amélioration de la ventilation. Un audit énergétique préalable permet de prioriser ces travaux.
Vendre plutôt que rénover un logement classé F ou G, est-ce une bonne option ?
C'est une option possible, notamment si le budget travaux est trop lourd, mais le DPE doit être annexé à l'annonce et pèse généralement sur la négociation du prix. Certains acheteurs occupants acceptent néanmoins d'acquérir le bien pour le rénover eux-mêmes.
